Канада для инвесторов - 7 Мая 2008 - Канада - Дневник - Русский Монреаль и Квебек

Сегодня все новостные агентства мира пестрят сообщениями о надвигающейся неблагоприятной ситуации на рынках недвижимости. Все чаще то там, то здесь слышится неприятное слово «кризис». В Америке он давно настал, и предварительный прогноз говорит, что выбираться из него Соединенным Штатам предстоит еще год, полтора.

Радости не добавляют и растущие на глазах цены на бензин. Подъезжаешь к заправке, и заранее не хочется смотреть на злополучный ценник. Соотношение ценностей поменялось, и трудно найти в этом хоть какую-то крупицу разумности. Для того чтобы поесть, канадцу хватит и $10-15 CAD, в вот напоить железного коня – $75 CAD. Держишься за шланг и понимаешь, что за цену бака бензина мог бы запросто приодеться с головы до ног, прикупив шлепанцы, шорты и рубаху. Все это не приводит в восторг и заставляет меня, риелтора, постоянно следить за тем, как такие процессы отражаются на канадской недвижимости.

Интересно, однако, заметить, что, регулярно проверяя пульс рынка, я пока не вижу в его ритме каких-либо тревожных знаков и отклонений. Одно из объяснений лежит на поверхности и, скорее всего, имеет самое прямое отношение к тем самым автоколонкам с дорогим бензином. Канада, так же как и Россия, – страна богатая нефтяными запасами, и в частности стоит на первом месте по поставкам нефтепродуктов для США (22%). Очевидно, что если для большинства стран растущая цена на бензин – новость откровенно пугающая, то для нас это время, когда казна начинает активно пополняться нефтедолларами. В этом одна из причин столь разительного отличия в показателях рынков недвижимости Канады и США. Одна имеет нефть, продает ее и укрепляется экономически – другая вынуждена покупать и, как следствие, проигрывает от этого финансово.

При попытке взглянуть со стороны все это наводит на размышления, что при любой неблагоприятной экономической ситуации, в мире всегда существуют «острова», где присутствуют здоровые, благополучные рынки жилья. Сегодня Канада как раз является одним из них.

Для подтверждения своей мысли я приведу сейчас конкретный расчет. Из примера вы увидите, что на недвижимости здесь можно зарабатывать вполне реальные, а главное, стабильные деньги. Возьмем типовую двухкомнатную квартиру рядом с Торонто и посмотрим на простую раскладку цифр по ней. Возраст строения – 1,5 года, цена продажи (уже продана) – $225 тыс. CAD (сегодня равен американскому доллару). Стоимость аренды аналогичной квартиры в этом же здании составляет $1500 в месяц. Расходы, которые придется нести по содержанию квартиры ее владельцу, расписаны ниже:

Ежегодный налог на владение недвижимостью в пересчете на ежемесячную выплату – $140.
Ежемесячная оплата услуг корпорации, обслуживающей здание, – $343. В этой сумме учтены все коммунальные платежи (кроме счетов за электричество), включая право пользования парковкой, тренажерным залом, бассейном, конференц-залом, библиотекой и прочим.
Счет за пользование электричеством – $35 в месяц.

Теперь, если вычесть все перечисленные расходы из суммы в $1500, несложно увидеть, что остаток составляет $982. Это то, что получает владелец квартиры, купивший ее без кредита, после сдачи в аренду. Я бы посоветовал урезать цифру дохода до $900 с целью зарезервировать часть денег на возможный ремонт квартиры, в случае если необходимо привести ее в порядок для следующего арендатора. Опять же надо иметь некоторую поддержку, если какое-то время квартира не будет сдана.

Итак, получается, что ежегодный доход от такой инвестиции составит чуть меньше $11 тыс. Что еще стоит учесть? Несмотря на снижение цен на недвижимость в некоторых странах, канадская недвижимость, как мы уже говорили, продолжает расти в цене. Темпы ее прироста в этом году прогнозируются на уровне 5-7%. Я беру в расчет относительно скромные предположения. Это означает, что предварительно можно говорить о приросте цены на данную квартиру на $11-13 тыс. в год. Если приплюсовать эти цифры к доходу от аренды, то с каждым годом владелец становится богаче на $22-23 тыс.

Нам осталось разделить эту сумму на стоимость самой недвижимости, и так мы выходим на показатель capture rate. В упрощенном виде – это процентная величина доходности на вложенный доллар. Если вы уже поделили цифры, то увидели, что такая величина в моем примере составляет порядка 10%. Это, кстати, неплохой уровень доходности для Канады, как, впрочем, и для большинства стран со стабильной, сбалансированной экономикой. Думаю, для всех читателей очевидно, что речь идет о доходе до уплаты налогов.

В момент, когда эта заметка была уже готова к отправке, поступило сообщение Центрального банка Канады о дополнительном снижении процентной ставки финансирования. Как результат, открытый (не зафиксированный) кредит предлагается отныне под 4,0% годовых. При инфляции в 2,5% в год это, безусловно, лишь добавит привлекательности операциям с канадским жильем.

Главная \| Регистрация \| Вход	Понедельник, 23.12.2024, 07:05